1.เตรียมโครงการ : สรุปภาพรวม
- ประมูล/ประกวดออกแบบ
- ประกาศผู้ชนะการออกแบบ
- แผนเบื้องต้น
- การแบ่งขอบเขต
- โครงการชะลอ
- โครงการยกเลิก
ก่อนโครงการใดๆ จะเริ่ม มักมีการร่างโครงการหรือกำหนดแนวคิดคร่าวๆก่อน ระหว่างขั้นตอนการวางแผนแรกเริ่มนี้อาจรวมถึงการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ซึ่งนักพัฒนาจะพิจารณาความเป็นไปได้ทางการเงินและความต้องการตลาดในพื้นที่โครงการของพวกเขา
สำหรับโครงการขนาดเล็ก การศึกษาความเป็นไปได้โดยมากค่อนข้างไม่เป็นทางการ ส่วนโครงการขนาดใหญ่กว่าและโครงการที่เกี่ยวข้องกับหน่วยงานของภาครัฐ อาจจำเป็นต้องมีการศึกษาความเป็นไปได้แบบเป็นทางการ
การศึกษาความเป็นไปได้ที่เป็นทางการจะช่วยตรวจสอบศักยภาพในการพัฒนาพื้นที่ การศึกษานี้อาจรวมถึงการประเมินสิ่งแวดล้อมและประเมินผลกระทบใดๆ ต่อพื้นที่ชุมชน—โดยปกติแล้วจะมีรอบการรับฟังความคิดเห็นของประชาชน
ภายหลังการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการแล้วเสร็จ นักพัฒนาโครงการจำเป็นต้องติดต่อกับหน่วยงานหรือสำนักงานที่ดินในท้องถิ่นเกี่ยวกับกฎระเบียบข้อบังคับที่อาจส่งผลต่อโครงการที่กำลังจะพัฒนา นอกจากนี้นักพัฒนาโครงการยังต้องตรวจสอบประเภทของใบอนุญาตที่จำเป็นสำหรับโครงการ รวมถึงใบอนุญาตในการจัดสรรอสังหาริมทรัพย์หากเขามีแผนที่จะแบ่งแปลงที่ดินในการจัดทำ
2.เตรียมโครงการ : สรุปภาพรวม
- นำเสนอโครงการ
- ประเมินรูปแบบธุรกิจตัดสินใจว่า
- จะดำเนินการต่อไปหรือไม่
- แต่งตั้งผู้ออกแบบ ที่ปรึกษา และวิศวกรออกแบบและเตรียม
- เอกสาร
- แผนพัฒนาอยู่ในระหว่างดำเนินการ
- ยื่นเอกสารออกแบบ
- แบบได้รับการอนุมัติเอกสารอยู่
- ระหว่างการดำเนินการยื่นเอกสาร
- ก่อสร้าง
- เอกสารก่อสร้างได้รับการอนุมัติ
- เปิดขายหน้าไซต์
- โครงการชะลอ
- โครงการยกเลิก
เมื่อสถาปนิกหรือนักออกแบบได้ถูกแต่งตั้งแล้ว การออกแบบโครงการจะเริ่มขึ้น ซึ่งพิมพ์เขียวจะช่วยกำหนดขอบเขตของโครงการและปูทางให้กับการยื่นแบบคำขอออกแบบและก่อสร้าง ซึ่งรวมถึงทุกฟอร์มของการขออนุญาตออกแบบและก่อสร้าง
ในการขอใบอนุญาตออกแบบและก่อสร้าง จะต้องส่งสำเนาหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของ ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพของสถาปนิก แบบแปลนอาคารและแผนผังบริเวณ และแบบแปลนสถาปนิก (โดยละเอียด)รายการ คำนวณวัสดุและค่าใช้จ่าย โดยส่วนใหญ่การขอใบอนุญาตนี้จะต้องไปที่สำนักงานเขตที่เกี่ยวข้อง และจะมีการประสานงานเพื่อตรวจสอบหน้างานอีกที
หลังจากตรวจสอบเอกสารแล้ว จะมีกระบวนการตรวจสอบพื้นที่ที่จะพัฒนาโครงการ หากไม่จำเป็นต้องแก้ไขแผนการก่อสร้างและเอกสาร ใบอนุญาตออกแบบและก่อสร้างจะได้รับการอนุมัติภายใน 45 วันนับจากวันที่ยื่นคำขอ
สำหรับโครงการที่อาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อสิ่งแวดล้อม นักพัฒนาโครงการจะต้องส่งรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ไปยังสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) เพื่อขออนุมัติ
3.ออกแบบและเตรียมเอกสาร : สรุปภาพรวม
- กำหนดโครงการให้เข้ากับพื้นที่ท้องถิ่น
- กำหนดรูปแบบภายนอกอาคารและระบุวัสดุสำหรับภายนอกอาคาร
- ยื่นแผนเพื่อขออนุมัติและได้รับการอนุมัติ
- วางแผนเชิงลึกและร่างแบบสถาปัตยกรรม
- กำหนดวัสดุที่จะใช้สำหรับภายในอาคารที่ปรึกษาและวิศวกรมีส่วน
- ร่วม
- จัดทำเอกสารประกวดราคา
- ก่อนก่อสร้าง
- ยื่นความประสงค์
- เปิดประมูล
- เปิดประมูลโดยมีรายชื่อผู้ร่วมประมูล
- ปิดประมูล
- ปิดประมูลโดยมีรายชื่อผู้ร่วมประมูล
- ผู้รับเหมาได้รับการแต่งตั้ง
- โครงการชะลอ
- โครงการยกเลิก
ผู้รับเหมาสามารถแต่งตั้งได้ในทุกขั้นตอนของโครงการ ทั้งยังสามารถแต่งตั้งได้หลายวิธี
ในหลายโครงการโดยเฉพาะโครงการที่ได้รับงบจากรัฐบาล ผู้รับเหมาหลักจะต้องได้รับการคัดเลือกผ่านกระบวนการประมูล ที่อาจเกิดขึ้นได้ในเกือบทุกขั้นตอนของกระบวนการพัฒนา แต่ส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นหลังจากได้รับการอนุมัติการออกแบบและมีเอกสารที่มีรายละเอียดครบ นักพัฒนาโครงการที่มีศักยภาพหรือผู้รับเหมาหลักจะได้รับแจ้งหรือถูกเชิญให้เข้าประมูลโครงการนั้นๆ
เมื่อการประมูลถูกเชิญ จะมีการขายเอกสารประกวดราคา กำหนดวันยื่นซองเอกสารประกวดราคา และการประกาศรายชื่อบริษัทที่ยื่นเสนอราคา โดยทั่วไปใช้เวลา 2-4 สัปดาห์ แต่บางโครงการอาจใช้เวลาหลายเดือน
ประเภทการคัดเลือกผู้รับเหมาหลักโดยทั่วไป ได้แก่
เปิดประมูล : การประมูลจะมีการประกาศอย่างเปิดเผยให้กับบริษัทผู้รับเหมาที่สนใจเข้าร่วมการประมูลตามวันและเวลาที่กำหนด
การคัดเลือก : การทำหนังสือเชิญชวนหน่วยงานหรือผู้รับเหมาเพียงไม่กี่แห่งเพื่อยื่นประกวดราคา การแสดงความสนใจ (EOI) หรือการจดทะเบียนผลประโยชน์ (ROI) อาจขยายออกไป วิธีนี้อาจรวมถึงโครงการเอกชนที่มีการคัดเลือกคุณสมบัติของผู้เข้าประมูลที่อาจไม่เป็นที่เปิดเผยด้วย
การประกวดราคาเบื้องต้น:เป็นการจัดทำหนังสือเชิญชวนผู้ประกอบการที่มีคุณสมบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดรายใดรายหนึ่งให้เข้ายื่นข้อเสนอหรือให้เข้ามาเจรจาต่อรองราคา
สัญญาการเจรจา:นักพัฒนาโครงการอาจมีผู้ประกอบการหรือผู้รับเหมาที่ชื่นชอบในใจหรือเคยร่วมงานก่อนหน้า โดยจะเจรจาเรื่องค่าใช้จ่าย ระยะเวลา เงื่อนไขพิเศษ และอื่นๆ เมื่อตกลงกันได้แล้วจะเซ็นสัญญาเพื่อแต่งตั้งผู้รับเหมาหลัก
ส่วนสัญญาประเภทอื่นอันรวมด้วยการออกแบบและก่อสร้าง; สัญญาด้านวิศวกรรม สัญญาการจัดซื้อและการก่อสร้าง (EPC); และเจ้าของสร้างเอง ซึ่งเป็นการคัดเลือกแบบไม่เป็นทางการที่ BCI รายงานเมื่อโครงการมีการก่อสร้างเช่นกัน
4.ก่อนก่อสร้าง : สรุปภาพรวม
- ประกาศเชิญชวนผู้ประกอบการเพื่อยื่นข้อเสนอ/เสนอราคา
- ผู้ประกอบการยื่นเสนอราคาสำหรับจัดหาวัสดุ แรงงาน หรือบริการที่เกี่ยวข้อง
- คัดเลือกผู้ประกอบการที่ต้องการเบื้องต้น
- ประเมินผู้ประกอบการตามราคา คุณภาพ ประสบการณ์ ระยะเวลา และอื่นๆ
- ทำสัญญาผู้รับเหมาหลัก
- ก่อสร้าง
- ผู้รับเหมาหลักเข้าไซต์งาน
- หน้าไซต์ได้เริ่มงานแล้ว
- เริ่มก่อสร้าง
- โครงการชะลอ
- โครงการยกเลิก
- ประมูลผู้รับเหมาช่วง
- ปิดประมูลผู้รับเหมาช่วง
- ประกาศรายชื่อผู้รับเหมาช่วง
- ผู้รับเหมาช่วงได้รับการแต่งตั้ง
- ชะลอประมูลผู้รับเหมาช่วง
- ยกเลิกประมูลผู้รับเหมาช่วง
ผู้รับเหมาหลักเข้าไซต์งาน กล่าวถึงผู้รับเหมาหลักมากกว่าผู้รับเหมาช่วง เข้าดำเนินงานโยธาหรือมีการปรับดินหน้าไซต์งาน ซึ่งโครงการจะรายงานว่า ผู้รับเหมาหลักเข้าไซต์งาน จะใช้เวลาดำเนินงานมากกว่า 4 สัปดาห์ แต่ถ้าหน้างานใช้เวลาน้อยกว่า 4 สัปดาห์ โครงการจะถูกรายงานเป็นขั้นตอน เริ่มก่อสร้าง.
แต่ถ้าผู้รับเหมาช่วงเป็นผู้ดำเนินงานโยธาหรือปรับดินหน้าไซต์งาน โครงการจะถูกรายงานเป็นขั้นตอน หน้าไซต์ได้เริ่มงานแล้วซึ่งมักจะเป็นงานรื้อถอน การปรับดิน การตอกเสาเข็ม และงานฐานราก และโครงการจะถูกรายงานเป็นขั้นตอน เริ่มก่อสร้าง เมื่อลงแผ่นพื้นคอนกรีตหรืองานรากฐานแล้ว
ก่อสร้าง : สรุปภาพรวม
- เลือกผู้รับเหมาช่วง
- เริ่มงานเบื้องต้นหน้าไซต์งาน
- เริ่มงานก่อสร้าง
- จัดการงบประมาณการก่อสร้างและกรอบเวลา